Разработка проекта реконструкции котельной - на что стоит обратить внимание

В.М. Пузенков,

г. Москва

Чтобы процесс реконструкции котельной был действительно эффективным, а котельная построена за разумные деньги, установленного качества и в оговоренные сроки, необходимо правильно представлять структуру взаимодействия профессиональных проектно-монтажных организаций с заказчиками, с чего нужно начинать, на какие моменты обратить внимание в первую очередь, какие основные, ключевые позиции нельзя упустить, как правильно войти в этот процесс и в целом стать уверенным, надежным клиентом.

Специалистами нашего предприятия реализовано на территории России более 200 проектов по строительству котельных как водогрейных, так и паровых, различной мощности (от 200 кВт до 200 МВт). Накопившийся в процессе работы опыт позволяет сформулировать несколько основных моментов, на которые заказчику необходимо обратить внимание прежде, чем он примет решение о проведении реконструкции. Даже когда технический вопрос уже проработан, просчитан, выполнено ТЭО по замене старого оборудования, и руководством поставлена задача провести анализ и начать действовать, то это не означает, что сразу можно начинать проектирование.

Сначала еще предстоит подготовить весомый пакет документов, без которых работа над проектом невозможна, обойти не один десяток инстанций для их согласования и получить разрешение на реализацию будущего проекта от всех заинтересованных лиц.

От того, насколько ответственно вы подойдете к предпроектной подготовке, зависят сроки и качество проведения реконструкции котельной. А начинать, как ни странно, нужно с конца, т.е. необходимо четко определить, что вы хотите в итоге получить.

Разрешение на строительство

В действующем законодательстве прописано, что при любом строительстве необходимо получение разрешения на строительство соответствующего органа (в зависимости от типа объекта). Поэтому ответственным за реконструкцию необходимо еще на начальном этапе поставить этот вопрос перед руководством: «как оно будет получено?». Если действовать строго официально, как положено, то при этом вырисовывается т.н. «большой круг» прохождения инстанций с заходом на Государственную экспертизу, отнимающий много времени и сил.

Также существует несколько вариантов, когда при реконструкции можно учесть некоторые нюансы законодательства и весь проект назвать «техническим перевооружением», при котором заключение Государственной экспертизы не требуется. Но в этом случае нельзя изменять мощность объекта, т.е. если не планируется увеличение потребления энергоресурсов котельной (газа, электроэнергии и т.д.), можно попробовать пройти по «малому кругу» и обойтись заключением экспертизы промышленной безопасности. Если такие условия применимы для объекта строительства, то это намного облегчает и ускоряет всю дальнейшую процедуру.

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

ИРД - пакет необходимых для грамотного проектирования документов, с которого все и начинается. На этап подготовки ИРД обычно уходит от полугода до 3 лет. Любой действующий объект (в данном случае это котельная) потребляет энергоресурсы (топливо, электричество, воду, плюс канализация) и производит тепловую энергию. Сейчас для котельных основным видом топлива в России является газ. Поэтому первым делом необходимо получить два основных согласования на проведение реконструкции: согласование местного газотранспортного подразделения ПАО «Газпром» и разрешение Ростехнадзора. Самое сложное – это решение вопроса с газовым трестом. Например, для Московской области только вопросами газоснабжения объекта можно заниматься год и более. При этом, несмотря на заметное улучшение ситуации по срокам выдачи документов по сравнению с тем, что было 2-3 года назад, необходимо пройти порядка 7 инстанций. Причем это не только Мособлгаз, но есть еще, например, ООО «Газпром трансгаз Москва» или ОАО «Газпром газораспределение», МинЖКХ (в случае наличия жилого фонда) и т.д.

1. Согласование по газу. Если планируется провести реконструкцию без увеличения мощности объекта и потребления газа, то это путь - по т.н. «малому кругу», когда весь процесс согласования с «газовыми» инстанциями пройдет значительно быстрее. Часто реконструкция проводится даже со снижением лимита потребления газа (например, когда в наследство достается большая промышленная котельная, нагрузки которой значительно уменьшились в силу определенных причин).

В этом случае достаточно получить первичное разрешение газораспределяющей организации, например, о том, что газовая служба не возражает против замены газоиспользующего оборудования. Для получения первичного разрешения в указанную организацию составляется соответствующее письмо - запрос о том, что заявитель хочет поменять устаревшее оборудование на современное, более эффективное.

2. Разрешение Ростехнадзора. Аналогичным образом составляется письмо и в службу Ростехнадзора (желательно также с обратной связью). Общение с надзорными органами лишним не бывает: гораздо лучше зайти к ним до того, как что-то было сделано, пожать руку, сообщить о своих намерениях, получить совет и заручиться их письменной поддержкой.

Получив эти, по сути, основополагающие документы, дальнейший путь уже ясен: или продолжается большое движение по всем инстанциям, или реконструкция пойдет по «малому кругу», с получением заключения экспертизы промышленной безопасности, но при этом проект будет называться «Техперевооружение». В него будет входить тепломеханическая часть, газовая, и электрическая. Если реконструкция планируется в старых стенах, то, как правило, обязательно придется сделать экспертизу промышленной безопасности здания - при этом здание проверяется на соответствие современным нормам: воздухообмен, легкосбрасываемость конструкций и т.д., что немаловажно.

3. Земельный вопрос. Не менее важно на данном этапе определиться с местом размещения объекта: подготовить правоустанавливающие документы на землю, полный топографический план местности (топосъемка земельного участка) - не старше 2 лет, отчет об инженерно-геологических изысканиях (т.н. «геология»).

Если реконструкция производится в старых стенах, то нужен только соответствующий приказ руководителя об использовании для реконструкции такого-то помещения или здания.

В случае, когда невозможно проведение реконструкции на старой площадке (как правило, в 50% случаев приходится работать на новой площадке), даже если необходимо сделать всего лишь пристройку, тогда должны быть четко определены границы размещения нового объекта, размер, назначение, на какой территории она будет располагаться и кому эта территория принадлежит.

При этом возможно 2 направления развития событий:

1- земля в собственности, и тогда основанием для проектирования является приказ руководителя о выделении данного земельного участка под строительство участка и свидетельство, подтверждающее право собственности на землю;

2- когда планируемое место строительства находится в чужой собственности, либо подводящие трубопроводы «цепляют» чужую землю (государственную или частную - не важно). В таком случае вопрос с собственником необходимо решать незамедлительно: оформлять договор аренды или получать разрешение на строительство. Если же собственник вообще не определен, тогда необходимо оформлять сервитут.

Нужно понимать, что вопрос с принадлежностью земли является крайне важным - иногда даже один метр от собственной границы может стать непреодолимым препятствием.

В сложных случаях, при наличии на участке строительства федеральных трасс, коммуникаций, военных объектов - проекты плохо и сложно согласуются и вопрос подготовки ИРД может растянуться на долгие годы: например, при проходе трубопровода под железной дорогой, одно только согласование проекта в Московской РЖД заняло 4 мес. В таких случаях мы рекомендуем искать другую точку выхода, переносить строительство вообще или смириться с длительным периодом согласования.

Топосъемка и геология необходимы в любом случае - и при строительстве нового здания (закладка фундамента), и при реконструкции старого. Это объясняется тем фактом, что в 90% случаях при реконструкции источника теплоснабжения приходится строить новые дымовые трубы, т.к. старые уже восстановлению не подлежат. Поэтому рекомендуем заранее решить с проектировщиком - где будет установлена новая труба, чтобы в последствии не переделывать проект.

Кроме того, геология нужна при проектировании и прокладке трубопроводов: анализ электрохимической проводимости грунта, его сжимаемость, а также наличие различных подземных инженерных коммуникаций на участке. По времени геология занимает минимум месяц.

4. Электроснабжение. Получив документы по земле, нужно заняться электричеством. Как правило, при реконструкции электрическая мощность снижается. В таком случае опять же достаточно будет уведомительного сообщения и контакта с электроснабжающими организациями, а если внутренние сети принадлежат предприятию, то достаточно приказа главного энергетика.

5. Водоснабжение. Любой котельной, как известно, требуется и водоснабжение, объем которого определяется проектным расчетом и показателями котельной установки. Как правило, водоснабжение котельной установки осуществляется на основании технических условий, которые выдает водоснабжающая организация. Если же котельная будет установлена на территории и для нужд данного предприятия, то вопрос водоснабжения решается достаточно просто: предприятие выдает необходимый лимит из своих собственных ресурсов на основании соответствующего приказа руководителя. В случае, если водоснабжение котельной будет осуществляться отдельной водоснабжающей организацией, то необходимо получить ТУ на водоснабжение от такой организации и выполнить мероприятия, которые ими предусматриваются.

Минимальный срок получения вышеперечисленных документов ИРД при самых благоприятных условиях (собственное производство, собственная земля, собственные сети (электрические, газовые, водяные) и т.д.) - 1-1,5 мес. Максимальный, исходя из реальной практики - до 3 лет. Как правило, самое сложное - это реконструкция с увеличением мощности. Здесь сложнее всего дается решение топливоснабжения, особенно - газа. Второе по сложности - получение разрешения на строительство. Особенно характерно это для крупных населенных пунктов: городская территория, транспортные узлы, чужие сети, необходимые в таком случае общественные слушания и проч. Нужно быть готовым к тому, что за одной бумажкой придется ходить до полугода. Идеальный вариант - стройка в лесу или чистом поле, когда у заказчика есть уже собственные сети.

Собрав вышеперечисленные документы, можно приступать к подготовке проектных работ или заключать договор с комплексным игроком, который предоставляет услуги «из одного окна».

6. Том согласования (предпроектные работы). На начальном этапе проектирования выполняются первичные расчеты, которые необходимы для подготовки технических условий (ТУ), независимо от того, увеличивается мощность объекта или нет, даже просто при замене горелки на котле. Рекомендуем начать с теплотехнического расчета - он в любом случае понадобится (например, при согласовании по газу), затем набросать тепловую схему, по которой впоследствии можно определить компоновочные решения. Понадобится также аэродинамический расчет (для определения пропускной способности и высоты дымовой трубы) и расчет электрической мощности.

На этом этапе подбирается необходимое оборудование, определяются примерный бюджет и сроки проведения работ (при условии согласованного порядка финансирования). Здесь уже становится понятно, какой вариант реконструкции будет развиваться.

Если стройплощадку можно организовать в старой котельной, тогда определяется какое оборудование подлежит замене, а какое, возможно, останется, и решается вопрос с режимом проведения работ. Одно дело, когда пространство котельной позволяет провести замену оборудования безболезненно. Например, при наличии паровой и водогрейной части, убрав паровые котлы, можно монтировать новое оборудование на освободившемся месте. В ограниченном же пространстве, когда в один сезон нужно выполнить весь объем работ, ситуация подобна хирургической операции: пациент под наркозом, а вам нужно в течение 2 мес. оперативно заменить все оборудование, чтобы в августе он уже на работу вышел. Вот тут необходимо крепко подумать и распланировать: а все ли готовы к такому режиму? Неправильно думать, что, раз деньги заплачены, то ответственность несет и будет виноват только подрядчик, который обязан все за вас сделать. Это - командная работа, на которую должны быть настроены все участники.

Но, как правило, большинство котельных построены до 1975 г., соответственно и зданиям, и дымовым трубам более 40 лет. Поэтому, по мнению автора, если уж вкладывать немалые средства в реконструкцию, то почему бы не построить на той же площадке новое имущество, которое прослужит еще 50 лет. А реконструкция - это всего лишь продление жизни, но не новый объект. Кроме того, в результате реконструкции, пытаясь оптимизировать хоть что-нибудь, как правило, стараются оставить какую-то часть оборудования, не думая о том, что будет через 5-10 лет, например, со старым насосным узлом, который был оставлен рядом с новым котлом. Поэтому собственник должен для себя сразу определить: одноразовые инвестиции ему понести, зная, что потом будет значительно легче, или вкладываться помельче, но каждые 2-3 года. Однако нужно четко понимать, что в любом случае вкладываться - необходимо, поскольку необходимо поддерживать оборудование в рабочем состоянии.

Для этого желательно обратиться в специализированные организации, которые сделают несколько прикидочных оценочных вариантов, экономический прогноз, на основании которого станет понятно, какой вариант предпочтительнее.

Как правило, соотношение примерно 40:60, поскольку объем вложений в реконструкцию старого здания сопоставим с тем, чтобы построить рядом новый фундамент или рассмотреть блочный вариант - все зависит от мощности.

В этот период можно уже определяться с подрядчиком, проводить торги, встречаться с представителями компаний и просчитать финансовую составляющую. Тем более, что сейчас на рынке присутствуют ряд компаний, выполняющих весь комплекс работ «под ключ» - от проекта, до сдачи в эксплуатацию (на федеральном уровне - это порядка 5-10 организаций), которые уже хорошо себя зарекомендовали, грамотно и со всей ответственностью подходя к своей работе. Комплексный подход, конечно предпочтительнее раздельного ведения работ: кто проектировал, тот и должен строить. Иначе обязательно возникает ситуация, когда монтажники не согласны с чужим проектом и начинаются неизбежные и часто ненужные изменения и доработки, несущие немалые дополнительные финансовые расходы, а когда подключается еще и третья сторона - наладочная организация, то процесс превращается в кошмар.

Для реконструкции (строительства) котельных или энергоцентра также неуместно в этом случае нанимать и генподрядчика - это просто лишние затраты. Повторюсь, что лучше всего вести диалог с компанией полного цикла. В нашей практике не встречался еще такой генподрядчик, который обладал бы достаточным количеством подготовленного персонала, способного полностью и адекватно обеспечить технический контроль за ходом работ. Имея порядка 30% контрактов с генподрядчиками, в итоге получается, что весь объем работ выполняется нашими же специалистами, которые напрямую, минуя эту «лишнюю прокладку», общаются со специалистами заказчика.

Том согласования - очень важный пакет, без которого начинать собственно проектирование смысла нет. Когда он сформирован, наступает время раздачи заявок на ТУ в газовую службу, электрические сети и т.п. Обычно, если увеличения лимита по проекту нет, то на получение ТУ по газу уходит 1,5-2 мес.; по электрической энергии, особенно если это новое строительство - немного больше. Если предприятие имеет собственную территорию, на которой расположен входной ГРП, или узел учета газа на объекте, то большинство рабочей документации может сделать служба главного энергетика. Как правило, это внутренние приказы по предприятию о начале проектирования, технические условия о точках подключения и прокладке линейных объектов (при необходимости).

7.Акт выбора площадки и акт выбора трасс. Если планируется дополнительная прокладка каких-либо сетей, то необходимо разработать схемы прохождения трасс и согласовать их в установленном порядке, который определяет местная администрация. Причем с кем их придется согласовывать, становится известно уже после разработки, когда в местном Отделе по архитектуре вам предоставят сведения о том, с кем вы пересекаетесь. Как правило, это Роспотребнадзор, местные связисты, дороги и т.д. - до 15 организаций. Время согласования схем тоже необходимо учитывать в плане реконструкции: например, областной Роспотребнадзор рассматривает документы до 1,5 мес. В сложных случаях, особенно когда земля чужая, на эти документы уходит полгода.

Результатом всех согласований является документ, который называется «Акт выбора трасс» или «Акт выбора площадки».

8.Справка фоновых концентраций примесей в атмосферном воздухе. Про этот документ все обычно забывают. А ведь в проекте есть такой раздел: Охрана окружающей среды, без которого заключение Государственной экспертизы получить невозможно. Не пытайтесь отложить этот раздел на «потом», ведь на самом деле вопрос очень коварный, поскольку при реконструкции может потребоваться Проект сокращения санитарно-защитной зоны (СЗЗ) - и это нужно определять именно на данном этапе. Часто бывает, что проект реконструкции готов, документы в порядке, а Справки фоновых концентраций нет - и весь процесс встает на 3-4 мес. Обязательно позаботьтесь о подготовке такой Справки с самого начала.

В целом же советуем со всей ответственностью подойти к подготовке ИРД. Приходится сталкиваться с тем, что в 90% случаев данный вопрос не проработан Заказчиком в полном объеме, люди начинают приступать к реконструкции, когда уже установлены какие-то сроки, и только в процессе начинают понимать, куда они вляпались. Поэтому вопросом ИРД нужно начать заниматься задолго до назначения конкретных сроков проведения реконструкции. Тем более, что реконструкция котельной обычно напрямую связана еще и с отопительным сезоном, т.е. жесткими временными рамками. Часто бывает так, что человек, назначенный ответственным за реконструкцию, даже не потрудившись поднять документы по земле, пообещал руководству, хозяевам, инвесторам, населению, что осенью «все будет», что полгода - это уйма времени! В итоге он оказывается не готовым к тому, что требует предоставить подрядчик и какие сроки реально вырисовываются при этом.

Проектные работы

Только имея на руках полный пакет ИРД, можно приступать непосредственно к проектированию.

Автор является противником метода, когда ИРД не полностью собраны, и сроки, как обычно, поджимают (а у нас в стране сроки поджимают всегда), однако, как правило, на момент принятия решения о начале проектных работ в 50% случаев вообще ничего нет, в 40% - имеются какие-то письма, и лишь в 10% есть большинство необходимых документов - вот тут действительно можно начинать работу. В принципе, при наличии хотя бы половины ИРД, когда вопрос остальных документов в стадии решения и уже понятно, сколько времени потребуется на их получение, тогда - да, можно работать. А если сбор ИРД еще только планируется, то и проектированием заниматься рано.

Конечно, сейчас существуют фирмы, которые предлагают сами собрать весь пакет ИРД за определенное вознаграждение, но как правило, такие «решалы» - это фирмы «одного лица», максимум «отец-и-сын» или «два товарища». А когда фирма крупная, то те специалисты, которые компетентны в данном вопросе, не смогут заниматься только вами, поскольку в этом случае ведется 30-40 проектов параллельно. Поэтому, лучший путь - это законный путь.

Все тома готового Проекта необходимо согласовать в соответствующих службах перед заходом на экспертизу: т.е. проект газораспределения предоставляется в отделения Газпрома, электрическая часть - в Отдел по надзору за электрическими сетями Ростехнадзора и т.п. Все сети идут по большому кругу - Проект отправляется на согласование с теми же организациями, которые подписались на Акте выборе трасс. То же самое со строительной площадкой, Генпланом.

Как правило, на согласование Проекта, как и на ИРД, оставляют очень мало времени, хотя, если на активную фазу разработки Проекта уходит 2 мес., то на его полное согласование - от месяца (в самом благоприятном случае) до года. В сумме иногда оказывается до 20-30 инстанций (в самом сложном случае), с которыми необходимо согласовать Проект. Поэтому, при планировании нужно реально рассчитывать все сроки и учитывать непредвиденные ситуации. Например, такие, как проход под федеральной трассой, метро или исторические места в черте стройки - если в процессе раскопок были найдены некие археологические объекты, то стройка может отложиться даже на несколько лет, вплоть до переноса объекта строительства в другое место.

Экспертиза

Подготовив весь пакет согласований, необходимо получить заключение Государственной экспертизы. Как правило проектировщик сам должен посоветовать, куда сдавать проект (если предприятие коммерческое, то можно обратиться в любую коммерческую экспертную лицензированную организацию; если госбюджет, то - только в назначенную). Не забудьте учесть и этот период времени в своем плане: не бывает такого инспектора, который бы не написал замечаний. Как правило, по тепломеханической части замечаний практически не бывает. Чаще всего замечания поступают от пожарных. Например, существует такое требование, как окраска специальными пожарными красками металлоконструкций котельной. Его соблюдения требуют все и «отмазаться» бесполезно - лучше сразу включить в проект.

Не думайте, что ваша котельная для экспертов будет являться стратегическим объектом и вас пропустят без очереди. Впереди окажутся аэропорты, дороги федерального значения, микрорайоны на миллион жителей и проч. - в стране сейчас масса проектов, ожидающих своей реализации. Поэтому необходимо сразу понимать, что ваш Проект - третьего уровня, и относиться к периоду ожидания заключения экспертов философски. Однако, понимание сложности и комплексности поставленной задачи - необходимое условие к тому, чтобы грамотно и с достоинством провести реконструкцию такого серьезного объекта - источника теплоснабжения.

Кроме решения административных вопросов необходимо понять, будет ли объект реконструкции по завершении работ оформляться в собственность. Если - да, то потребуется оформление документов в БТИ, Федеральной регистрационной службе и т.д. В таком случае однозначно понадобится прохождение Государственной экспертизы. При этом ни о каком техперевооружении не может быть и речи. Необходимо четко понимать, что это сразу - «большой круг», со строительной экспертизой, с разрешением на строительство, со сдачей в Ростехнадзор и т.д.

В среднем срок реконструкции (с учетом строительства здания) до пуска в эксплуатацию, как минимум - год, поскольку от технологического пуска еще может пройти до полугода на оформление всех необходимых документов. При самом благоприятном стечении обстоятельств - 9-10 мес., но лучше на это не рассчитывать и брать более реальные сроки (с учетом региона). Например, для Москвы год - это неправильный срок, скорее 1,5-2 года. Для регионов, где местная администрация будет стараться помочь сократить бюрократические проволочки, процесс завершится быстрее.